quinta-feira, 17 de março de 2011

"A questão é que se fosse o São Paulo estariam todos celebrando, mas como é o Palmeiras estão todos criticando" (L.G.Belluzzo)

           foto: Belluzzo em entrevista, quando presidente do PALMEIRAS

autor do texto abaixo:  VICENTE CRISCIO.
copiamos e colamos do excelente: 3VV

"A Folha de 15/03/2011, publicou matéria com o título CONTRATO ENTRE PALMEIRAS E WTORRE PARA ERGUER A ARENA PALESTRA REVELA COMO O CLUBE, POR TRÊS DÉCADAS, TERÁ DE DIVIDIR DECISÕES COM A CONSTRUTORA.

Tanto o título quanto seu conteúdo tendem a um lado sensacionalista, levando o leitor a interpretar que este foi o pior negócio do século. Ele mostra as obrigações, mas não mostra os direitos. Pior ainda: a matéria não mostra as vantagens e receitas que a SE Palmeiras terá com o projeto. Nem enfatiza que a empresa parceira e sócia do empreendimento está colocando na frente, antes de entrar qualquer receita, a bagatela de R$ 360 milhões.

Mas vamos rever a matéria e comentar, na ordem em que o texto foi colocado.

1. Folha do Sam Paulo: Por 30 anos, o Palmeiras terá de avisar com antecedência as datas de seus jogos em seu novo estádio.
3VV: é verdade. Qual o problema nisso? Aliás, bem vindo ao mundo do planejamento. Ou um amistoso é agendado com quanto tempo de antecedência? 2 dias? É como agendar um casados e solteiros?
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2. Folha do Sam Paulo: Não poderá treinar na Arena Palestra nem mandar nela os jogos do time B ou da base. Aliás, no campo, qualquer evento do clube que não seja futebol poderá ser vetado. E mesmo um simples amistoso terá de ser comunicado pelo menos 120 dias antes.
3VV: Uma arena multiuso é um equipamento esportivo que precisa ser rentabilizado. Time B é algo que nem deveria existir, quanto mais usar um equipamento que deve trazer retorno substancial ao clube. As categorias de base costumam jogar em campos menores, em outros espaços. Nunca se priorizou o Palestra Itália para elas. Por que teria que ser priorizado agora?

3. Folha do Sam Paulo: Essas são apenas algumas das cláusulas do contrato que o Palmeiras assinou com a WTorre, empresa que iniciou a reforma do estádio, em julho do ano passado. A Folha teve acesso à escritura de concessão de uso do Parque Antarctica, documento que, em 50 páginas, detalha os meandros da negociação. São esses os detalhes que preocupam conselheiros e a nova diretoria.
3VV: A escritura de concessão é um documento público, disponível no 2º Oficial de Registro de Imóveis de SP. É só pagar R$ 33,34 e solicitar uma certidão dessa matrícula. Ou seja, nada a esconder. Além disso vale reler a resposta no item 9.

4. Folha do Sam Paulo: A reportagem apurou que há um batalhão de advogados , de diversos escritórios analisando o documento.
3VV: São dois escritórios de advocacia. O de Marcelo Terra (Duarte Garcia, Caselli Guimaraes e Terra) que foi contratado na gestão Della Monica para assessorar o Palmeiras na transação.
Eles participaram ativamente na elaboração do documento, defendendo os interesses do Palmeiras. Marcelo Terra é um dos maiores nomes do direito imobiliário brasileiro e o Dr. Mario Sergio Duarte Garcia, foi por muitos anos presidente da OAB. Trata-se de uma das melhores bancas do Brasil. Há ainda, de acordo com o Presidente Tirone, seu advogado pessoal, que está analisando o contrato. Claro que os advogados da WTorre também têm acesso ao documento. Mas parece que outros advogados, provavelmente nas suas horas vagas, estejam debruçados no documento procurando algo...

5. Folha do Sam Paulo: “O contrato é oneroso para o Palmeiras, ele não foi pensado. O Palmeiras foi preterido em relação a despesas”, declarou Arnaldo Tirone, atual presidente do clube.
3VV: O Presidente Tirone - se realmente falou isso - se enganou. O contrato tem direitos e obrigações. Há que se regular estes direitos e obrigações de forma a criar um equilíbrio no relacionamento. O investidor coloca R$ 360 milhões. Ele precisa de garantias para obter o retorno do seu investimento. Lembrando que o Palmeiras também ganha com essas práticas, onde uma delas é rentabilizar a Arena. Para entender melhor sugiro ler a resposta ao item 9 deste post.

6. Folha do Sam Paulo: O fato é que, nesses 30 anos, a WTorre será dona da área. Poderá “usar e usufruir do local sem qualquer interferência da proprietária [Palmeiras]“, diz o documento. O time será obrigado a jogar na Arena Palestra quando for mandante inclusive em amistosos. A WTorre arcará com gastos e manutenção do local, mas o Palmeiras terá de pagar todas as despesas das partidas. Também terá preferência de uso, desde que avise com antecedência.
3VV: Apuramos junto a João Mansur, um dos mentores do projeto, que o prazo inicial proposta era de 20 anos, com 7 anos de carência para o clube (ou seja, durante os 7 primeiros anos o Palmeiras não receberia um real das receitas obtidas). Passou-se para 30 anos porque os dirigentes da época forçaram que o Palmeiras deveria ter receitas desde o primeiro dia de operação. Quanto a crítica a "ser obrigado a jogar no seu estádio", parece um contra-senso. O Palmeiras é "obrigado" a jogar no seu estádio? Onde o jornalista sugere que o Palmeiras deveria jogar. No Morumbi?
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7. Folha do Sam Paulo: Mas, se a data do jogo mudar e a WTorre já tiver planos para o local, o clube terá de jogar em outro lugar. Mais: se a arena não estiver disponível em um jogo oficial, bastará à WTorre pagar 50% da renda que o Palmeiras obtiver nessa mesma partida em outro estádio.
3VV: Se o clube tiver que mudar de local, ele receberá a renda da partida, mais 50% da WTorre e ainda terá a receita de um eventual espetáculo que vai ocorrer. Ou seja, ganhará dinheiro por mudar de estádio. Recentemente o SPFC deixou de jogar no Morumbi para um show ou um evento religioso. Jogou em Barueri. E ningúem fez barulho. Essa é a vida de quem tem uma arena multiuso.

8. Folha do Sam Paulo: Treinamentos são vetados, a não ser que sejam previstos em regulamento.
3VV: Para que temos um centro de treinamento?

9. Folha do Sam Paulo: Ao todo nove imóveis foram cedidos à WTorre por 30 anos - três deles penhorados por causa de dívidas do clube. O contrato prevê que, caso essas dívidas sejam executadas, a empresa poderá liquidá-las e descontar da verba que será repassada mensalmente ao Palmeiras. O clube terá direito apenas a uma parcela de tudo que a WTorre lucrar com a exploração do local. A empresa, por sinal, poderá usar nome e imagem da arena, e até o escudo do Palmeiras atrelado, para obter suas receitas.
3VV: O cessionário - ou seja, a SEP - tem seus direitos reais estabelecidos pela legislação vigente, ou seja, o estatuto das cidades, que regula este tipo de instrumento. A contrapartida para a cessão da superfície é dada por duas formas:

a. A primeira estimada em R$ 45 MM através da construção de dois edifícios (poliesportivo e administrativo), além de outras amenidades como vestiários das piscinas, saunas, e reformas e paisagismo nas áreas adjacentes;

b. A segunda através da participação sobre a RECEITA LÍQUIDA (Palmeiras não participa dos impostos) do projeto imobiliário, divididos em duas famílias, sendo a primeira família de receitas patrimoniais (naming right, sector right, suplly right, cadeiras e camarotes) e a segunda família de receitas denominada operacionais (locação da arena, locação do centro de convenções, lojas, restaurantes, lanchonetes, estacionamento, ...); em post publicado pelo 3VV na época calculamos o aumento patrimonial e de caixa de R$ 1 bilhão em 30 anos.

Mais ainda: o projeto original da gestão anterior à do Presidente Della Monica, previa 7 anos de carência e 25 anos de parceria sobre o RESULTADO, ou seja, a SEP iria incorrer no RISCO do negócio. No presente formato, a SEP hoje participa da RECEITA, sem nenhum tipo de RISCO. O Plano de Negócio foi apresentado ao conselho deliberativo da SEP em 30 de Junho de 2008, inclusive comparando as premissas originais da SEP e o plano de negócios fechado com a WTORRE. O CD aprovou. O COF aprovou. A Assembleia de Sócios aprovou.

10. Folha do Sam Paulo: O documento também mostra que o projeto seguirá o caderno de especificações da Fifa. Se a entidade alterar esse caderno -fato que deve ocorrer-, o contrato prevê uma “negociação de boa-fé” entre as partes. Mas, para todos os efeitos, a WTorre não será obrigada a alterar o projeto, a não ser que o clube assuma tais gastos extras.
3VV: Esse pode ser um tema a ser questionado. Em 30 anos a FIFA pode alterar bastante seu caderno de encargos e sem a obrigatoriedade da WTorre em alterar o projeto, podemos chegar em 2040 com um Arena com alguns gaps em relação ao padrão FIFA. De qualquer forma, a WTorre deve ter exigido essa cláusula imaginando a obrigatoriedade, por exemplo, de se cobrir o estádio. Ou seja, a gestão da Arena será voltada para sua rentabilização. Se um projeto de melhoria não trouxer o devido retorno, não tem business case que o defenda. Do lado do Palmeiras, a importância de ser uma Arena FIFA estava associada a 2014, ano da Copa do Mundo e principalmente ano do seu centenário.

CONCLUSÕES; CONCLUSÕES?

Querer tirar alguma conclusão deste imbróglio todo é ser muito atrevido. Mas parece óbvio que a oposição ao projeto começa a se preocupar com as obras caminhando e a previsão de entrega dos prédios administrativo e poliesportivo para o final do ano. Começa a ficar sem argumentação.

A primeira crítica era falta de projeto aprovado.
Depois veio a crítica que a empresa parceira iria quebrar.

A crítica seguinte era que a obra não começava.

A próxima crítica dizia respeito ao seguro de performance.

Agora, com obra avançando e o tema do seguro se esvaziando, bate-se no modelo de negócios.

Porém cabe uma crítica sim à WTorre: a falta de um processo de comunicação estruturado leva a esses mal entendidos. Jornalistas querem notícias. Se apenas um lado dá a notícia, e o outro se esconde, não se pode reclamar apenas do veículo. Falta um processo estruturado de comunicação, com todos os públicos de interesse - sócios, conselheiros, torcida, imprensa, vizinhança do Palestra.

Sem esse processo e com o fogo "amigo" que existe dentro da SEP, todos ficam expostos. A marca Palmeiras, a marca WTorre, o projeto Arena. E de alguma forma isso afeta a performance comercial de venda de propriedades(...)"
 
Veja AQUI  a entrevista do indignado, e com razão, professor Luiz Gonzaga Belluzzo aos leonores - ops, jornalistas (?!?!) - do jornal FALHA DO SAM PAULO

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